Usucapião Coletiva: é possível regularizar todos os imóveis de uma ocupação numa única ação de Usucapião

Ação “em grupo”

Não é novidade que a “luta pela terra” sempre foi um problema social no Brasil. E, em decorrência disso, surgiram diversas demandas jurídicas com vistas a decidir sobre a legitimidade das ocupações de terras.

Numa análise detida, tocando somente as áreas urbanas do país, observa-se uma grande concentração de ocupações informais que, muitas das vezes, não possuem condições de identificação precisa das partes ocupadas pelos interessados. Geralmente, as disposições dos imóveis nesses locais são confusas e imprecisas, apresentando-se como um verdadeiro emaranhado habitacional.

Assim, para esses casos, o legislador criou a modalidade da Usucapião Coletiva Urbana, com vistas a atender os interesses daqueles que vivem em ocupações urbanas informais. Esse dispositivo legal possibilita que a coletividade regularize tais ocupações, sem os entraves e, principalmente, os custos de uma ação individual de Usucapião.

Requisitos da Usucapião Coletiva

De acordo com a Lei, para ser usucapida pela modalidade coletiva, a área total da ocupação deverá ter mais de 250 metros quadrados. Além disso, o exercício da posse deve ser superior a 05 anos, sem interrupção ou oposição. E, particularmente nessa hipótese, a área ocupada por cada possuidor deve ser inferior a 250 metros quadrados. Por fim, os possuidores não poderão ser proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais.

Para requerer a Usucapião Coletiva, o possuidor poderá acrescentar o tempo da posse que o seu antecessor exerceu sobre o imóvel ao seu tempo de posse, para alcançar os 05 anos exigidos pelo art.10 do Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01). Conquanto que ambas sejam contínuas. Ou seja, caso o tempo da posse do interessado ainda não tenha completado os 05 anos exigidos pela Lei, ele poderá utilizar o tempo da posse do seu antecessor, desde que a posse deste também tenha observado os requisitos legais.

É possível realizar a Usucapião Coletiva em meio extrajudicial?

O Estatuto da Cidade dispõe, expressamente, em seu parágrafo 2º do art. 10, que a Usucapião Especial Coletiva de imóvel urbano será declarada por Juiz de Direito. Dispõe, ainda, que tal declaração ocorrerá mediante Sentença, a qual servirá de título para registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Contudo, apesar da Lei atribuir tal competência tão somente ao Juiz de Direito, atualmente o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis também possui poderes para declarar a aquisição da propriedade coletiva pela Usucapião. Isso em decorrência do art. 216-A da Lei de Registros Públicos, reescrito pela Lei Federal 13.465/17, que instituiu a Regularização Fundiária Urbana (REURB). Decerto, os referidos permissivos foram originados em Leis posteriores ao Estatuto da Cidade.

Da constituição de condomínio

Por sua vez, o parágrafo 3º da art. 10 do Estatuto da Cidade estabelece que, na Sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.

Adiante, no parágrafo 4º, restou determinado que, em decorrência da Sentença de Usucapião Coletiva, será constituído um condomínio especial indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio.

Ao final, no parágrafo 5º, a Lei determina que as deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

Portanto, é importante destacar que o requerente, no caso da Usucapião Coletiva, não poderá ser apenas um ocupante individualmente. O que quer dizer que o interessado que faz parte de uma ocupação não poderá requerer a Usucapião Coletiva em nome próprio. A usucapião coletiva é declarada em favor de todos os possuidores que atendam aos requisitos legais da situação. Sendo assim, a representação do advogado ocorrerá em relação a todo o grupo. Caso contrário, essa usucapião não seria coletiva, mas sim individual.

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