Imagine a seguinte situação: João construiu uma casa em um terreno e, logo em seguida, fez um grande pomar no local. Agora me responda: João se tornou proprietário da casa e do pomar após acrescentá-los no referido terreno?
Essa resposta parece bastante simples, não é mesmo?
No entanto, a situação pode não ser tão simples assim!
Para responder essa pergunta é preciso entender que a, a princípio, a legislação brasileira trata as construções e as plantações como “acréscimo”, ou seja, como uma forma de aquisição da propriedade.
Além disso, o Código Civil presume que as construções e as plantações pertencem ao dono do imóvel onde elas foram realizadas, até que se prove o contrário. E é aqui que reside toda a necessidade de uma avaliação minuciosa caso a caso.
Benfeitorias | O que diz a Lei?
Pois bem, nos termos do art. 1.255 do Código Civil:
“Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização”.
Assim, com base na interpretação deste artigo, podemos concluir que:
a) Caso João tenha realizado as benfeitorias em terreno próprio, com materiais e sementes próprios, ele se tornou o legítimo proprietário da casa e do pomar.
De acordo com o art. 1.253 do Código Civil “toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário”.
b) Caso João tenha realizado as benfeitorias em terreno próprio, porém com materiais e sementes de outra pessoa, mas de boa-fé, ele deverá reembolsar o valor dos materiais e sementes.
É o que diz o Código Civil em seu art. 1.254: “aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.
c) Com base no mesmo art. 1.254, caso João saiba que os materiais utilizados para edificar as benfeitorias no seu terreno não eram dele, ele ainda assim adquirirá a propriedade das benfeitorias. Porém, responderá pelo valor dos materiais e sementes, e também pelos lucros cessantes.
d) Caso João tenha realizados as benfeitorias em terreno de outra pessoa, a regra é que ele perca tais benfeitorias para o dono do terreno. No entanto, se agiu de boa-fé, desconhecendo que o terreno era de terceiro, João terá direito a indenização. Mas, se João agiu de má-fé, ele perderá todo o valor investido, sem qualquer direito à indenização.
É o que se vê no art. 1.255 do Código Civil: “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização.
e) Por fim, o parágrafo único do art. 1.255 define que: “Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo”.
Ou seja, caso o valor da benfeitoria edificada de boa-fé em terreno alheio exceda consideravelmente o valor do terreno, João adquirirá a propriedade do solo, mediante indenização do proprietário.
Conclusão
Portanto, como vimos, existem diferentes condições para determinar-se a situação patrimonial de uma benfeitoria. Assim, é muito importante ficar atento a todas elas para entender qual será o destino das benfeitorias nos casos que envolverem a entrega de um bem imóvel após as suas edificações. Na dúvida, consulte sempre um advogado.
É isso aí! Espero ter contribuído para a compreensão das questões trazidas neste artigo. Caso tenha restado mais alguma dúvida, deixe uma mensagem abaixo.
Até o próximo artigo!
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Déborah Motta
Posted at 10:20h, 01 janeiroExiste uma possibilidade aí que não foi contemplada e é o caso de meu marido. Meu sogro construiu uma casa junto com meu marido no terreno que meu sogro herdou. Meu marido tem contrato de comodato até 2025. Mas meu sogro faleceu em 2021. Meu sogro deixou claro em vida que doaria todo o terreno além das construções que ambos fizeram para meu marido, mas morreu de infarto fulminante antes de fazer o testamento e divisão. Os irmãos e a mãe dele sabe disso, mas são terríveis, porque meu marido era o único que cuidava do pai e por isso era o mais próximo, gerando muita inveja e ciúme. Então após o falecimento, e o inventário ainda correndo, a sogra que tem sua lindíssima casa e outros imóveis que o marido deixou, por ser casada em comunhão parcial de bens, não herdaria as terras onde moramos, que era herança de meu sogro. No entanto, mesmo sem a casa ter registro ela quer cobrar benfeitorias que ela nunca fez e nunca pagou por elas. Isso é justo? Construimos tudo com ajuda, claro do meu sogro, mas com muito dinheiro e suor nosso. Nem ninguem nem pisa aqui não pagam pra cuidar do pasto, pra.cuidar dos bois que meu sogro deixou e que cuidavamos pra ele, ao contrário querem cobrar construções de galpões que meu marido fez inclusive servido de pedreiro. O que podemos fazer ao final de inventário? Somos de Minas e tenho interesse em procurar o senhor