Usucapião de Servidão de Passagem: Como Garantir seu Direito de Acesso

A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição de propriedade ou de outros direitos reais pela posse prolongada e ininterrupta de um bem, desde que preenchidos determinados requisitos legais.

No contexto da usucapião de servidão de passagem, ela pode ser uma alternativa viável para formalizar o direito de passagem quando este é exercido de maneira contínua e pacífica ao longo do tempo. Este artigo explora em detalhes a possibilidade de usucapião de servidão de passagem, os requisitos legais e os procedimentos necessários, fundamentados na legislação e na jurisprudência brasileira.

O Que é Usucapião de Servidão de Passagem?

A usucapião de servidão de passagem é a aquisição do direito de passagem por meio da posse prolongada e ininterrupta, exercida de forma pública, pacífica e com ânimo de dono. Este direito pode ser adquirido tanto em áreas urbanas quanto rurais, desde que sejam atendidos os requisitos estabelecidos pelo Código Civil e demais legislações aplicáveis.

Fundamento Legal da Usucapião de Servidão

A usucapião é regulada pelo Código Civil Brasileiro, especificamente nos artigos 1.238 a 1.244. No que tange à servidão de passagem, aplica-se a mesma lógica, sendo necessário o cumprimento dos requisitos de posse ad usucapionem.

Art. 1.238: “Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.”

Art. 1.242: “Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.

Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.”

Art. 1.379: “O exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a sentença que julgar consumado a usucapião.

Parágrafo único. Se o possuidor não tiver título, o prazo da usucapião será de vinte anos.”

Requisitos para Usucapião de Servidão de Passagem

1. Posse Prolongada e Ininterrupta:
   • A posse deve ser exercida por um período contínuo de 10 anos, ou 20 anos se não houver título.
     
     
2. Posse Pacífica:
   • O uso da passagem deve ser feito sem contestação ou oposição por parte do proprietário do imóvel serviente.
     
     
3. Posse Pública:
   • A utilização da servidão deve ser visível e notória, sem dissimulação.
     
     
4. Ânimo de Dono:
   • O possuidor deve exercer a passagem com a intenção de ter o direito de servidão, comportando-se como titular desse direito.

Procedimentos para Usucapião de Servidão de Passagem

1. Levantamento de Provas:
   • Reunir documentos e testemunhas que comprovem o uso contínuo, pacífico e público da passagem.
     
     
2. Ação de Usucapião:
   • Ingressar com uma ação judicial de usucapião, apresentando as provas e indicando o período de uso da servidão.
     
     
3. Registro Judicial:
   • Após a sentença favorável, registrar a decisão no Cartório de Registro de Imóveis para formalizar a servidão de passagem.

Diferença Entre Servidão de Passagem e Passagem Forçada

Uma servidão de passagem é diferente de uma passagem forçada. A servidão de passagem é geralmente constituída por meio de um contrato, onde o titular paga para utilizar o terreno do vizinho, com a servidão sendo formalizada por escritura pública e registrada. Este tipo de servidão pode ser objeto de usucapião se utilizada de forma contínua por 10 anos, ou 20 anos, permitindo que o titular não precise indenizar o proprietário do imóvel serviente.

Por outro lado, a passagem forçada ocorre em situações onde um imóvel está “encravado” e não tem acesso à via pública. Caso o uso da passagem seja interrompido antes do prazo necessário para a usucapião, o proprietário do imóvel encravado pode ingressar com uma Ação de Passagem Forçada para garantir o direito de passagem, mas neste caso, cabe indenização ao proprietário do imóvel serviente.

Jurisprudência Relevante sobre Usucapião de Servidão de Passagem

Os tribunais brasileiros têm reconhecido a possibilidade de usucapião de servidão de passagem em diversos casos, confirmando a aplicação dos princípios da usucapião para direitos reais de passagem.

EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE USUCAPIÃO DE SERVIDÃO DE PASSAGEM – SERVIDÃO APARENTE – POSSE COMPROVADA – REQUISITOS PRESENTES – RECONHECIMENTO DO DIREITO À PRETENSÃO AQUISITIVA – A servidão de passagem consiste em um direito real sobre coisa alheia, instituído para aumentar a comodidade e a utilidade do prédio dominante e, segundo previsão do art. 1.378 do CC, constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, por testamento ou pelo exercício incontestado da posse, como prescreve o art. 1.379, do mesmo diploma – Demonstrado pelo acervo probatório que a parte autora exerce servidão aparente sobre o imóvel da ré por meio de passarela que viabiliza seu acesso à via pública, deve ser reconhecido o seu direito à usucapião, na forma do que estabelecem os arts. 1.242 e 1379 do CC.

(TJ-MG – AC: 10521140009908001 MG, Relator: Fernando Lins, Data de Julgamento: 04/05/0020, Data de Publicação: 09/06/2020)

Considerações Finais

Dada a complexidade envolvida na usucapião de servidão de passagem, é altamente recomendável buscar a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário e processual civil. Este profissional poderá avaliar a viabilidade do pedido de usucapião e representar adequadamente os interesses do requerente durante todo o processo, garantindo que todos os requisitos legais sejam cumpridos e que os direitos do possuidor sejam assegurados.

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